[國盛證券]百強房企銷售持續回落,絕對收益基礎上或迎相對收益空間

2019-08-06 17:27:01

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-06
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:國盛證券

  行情回顧:受政治局會議重申“房住不炒”,首提“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”等政策面影響,上周中信房地産指數累計漲幅為-5.27%,弱于大盤表現,在29個中信行業闆塊中排名墊底,上漲個股僅13隻,整體表現較差。

  成交情況:上周一線城市銷售面積90.48萬平方米,環比減少7.1%,去化周期50周,環比上升7.7%;樣本二線城市銷售面積89.53萬平方米,環比上升1.8%,去化周期56周,環比下降2.9%。樣本三線城市銷售面積104萬平方米,環比下降1.6%,去化周期35周,環比上升1.2%。分城市成交數據見附件。

  近期觀點:理性看待“不刺激”,重申業績驅動下的絕對收益,同時短期下跌或帶來相對收益。

  上周房地産闆塊出現較大幅度下跌,我們的看法如下:“不刺激”應理性看待,銷售下行将持續提升後續政策穩定性。首先,“不刺激”并不意味着“打壓”,目的在于降低地方政府放松樓市的自主權,打消部分地方政府依靠房地産刺激經濟的動機;其次,從克而瑞公布的銷售數據看,1-7月百強房企銷售額同比增速為14.4%,與上半年增速基本持平,但相對18年35.1%的銷售增速大幅下降。銷售下行趨勢不改,後續政策收緊必要性減弱,“不刺激”之後,或迎來政策層面的穩定。

  重申本年地産股絕對收益屬性,“不刺激”不改核心邏輯。一方面當前地産股估值基本未包含放松預期,估值整體低位,下行空間小,另一方面,今明兩年都将迎來竣工交房的同比持續好轉,推動地産闆塊整體業績釋放。個股選擇上,銷售下行大趨勢下,仍有較好銷售表現的房企更加值得關注,特别是銷售增速好于18年的房企更顯難能可貴。

  短期下跌或帶來相對收益空間。受“不刺激”、融資收緊、房貸利率上調等多重利空因素影響,地産股短期受挫明顯。展望後市,我們傾向于認為政策層面的不友好趨近尾聲,随着政策平穩期到來,地産闆塊絕對收益的基礎上,有望迎來相對收益機會。

  投資建議:首推今明兩年銷售好于平均水平、業績确定性強、杠杆水平合理、信托融資依賴程度較低的房企,建議關注保利地産、金地集團、招商蛇口、華發股份;同時,估值低位、業績确定性強、成長性較好的中小型房企也值得關注,如藍光發展、榮盛發展、濱江集團等。

  風險提示:銷售超預期下滑,融資收緊影響超預期,後續調控超預期收緊。

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