[平安證券]政治局重申“房住不炒”,資金端延續收緊

2019-08-06 17:29:51

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-06
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:平安證券

  本周觀點:本周政治局會議重申“房住不炒”,并在經濟下行壓力加大背景下提出不将房地産作為短期刺激經濟的手段,顯示引導中國經濟降低對房地産依賴的決心,預計後續政策調控仍将以穩為主。同時近日央行指出房地産行業占用信貸資源依然較多,繼信托後銀行端信貸收緊信号明顯,後續仍需持續關注資金端收緊對行業的影響。闆塊投資方面,風險偏好下行背景下,主流房企低估值、高股息率、業績增長确定優勢逐步顯現,已公布預告的保利、綠地等中報業績均呈現高增,配置價值持續凸顯。建議關注低估值高股息率業績增長确定的龍頭房企如保利、萬科,以及布局核心城市群及周邊、銷售及業績維持高增的二線龍頭如中南、陽光城、榮盛等。

  行業動态:1)政治局會議:不将房地産作為短期刺激經濟的手段;2)央行:加強對存在高杠杆經營的大型房企貸款行為監管;3)合肥:對引發3次以上群訪的房企暫停供地、預售、網簽;4)大連發布限價令。

  樓市動态:1)新房成交上行,市場将趨于穩定。本周新房成交環比升14%,二手房環比降4%。随着多地政策及資金面邊際收緊、政治局會議堅持“房住不炒”且提及不将房地産作為短期刺激經濟手段,市場整體将趨于穩定。2)庫存環比回升,中期或仍将上行。16城取證庫存7968萬平,環比升0.9%。資金面持續收緊情形下,加大申請預售及推盤、加快回籠資金為房企最優選擇,而調控從緊或進一步改變購房預期,預計中期庫存仍将緩慢上行。3)推盤量微降,去化率下行。上周重點城市新推房源1.1萬套,環比下降4.9%;開盤去化率58%,環比降13個百分點。考慮到多地政策邊際收緊,政治局會議堅持“房住不炒”、潛在供應規模較大,去化率後續仍将面臨壓力。4)挂牌整體上行,市場情緒較為謹慎。19城二手房挂牌105.9萬套,環比升1.4%。樓市降溫情形下挂牌量持續上升,市場對後市仍較為謹慎。5)土地成交、溢價率回落,整體趨于平穩。上周百城土地成交面積環比降14.6%;溢價率9.1%,環比降3.2個百分點。考慮多地土拍政策及資金端邊際收緊,預計核心城市土地市場亦将趨于平穩。

  投融資動态:根據Wind統計,本周(7.29-8.2)房企境内發債75.6億元,環比降40.8%,境外無債券發行。發行利率位于3.38%-8%區間,其中美的置業、碧桂園發行利率較前次有所上行。2019年為房企償債高峰期,樓市逐步回歸平穩情形下,預計房企融資态度将保持積極。

  風險提示:1)當前市場整體有所降溫,而三四線受制于供應充足、需求萎縮,加上此前未有明顯調整,預計後續量價仍将面臨較大壓力,未來或存在三四線樓市超預期調整帶來房企大規模減值及中小房企資金鍊斷裂風險;2)受樓市火爆影響2016年起地價持續上升,而後續各城市限價政策陸續出台,闆塊未來面臨毛利率下滑風險;3)近期行業資金面持續收緊,而多地亦相繼政策微調以降低市場熱度,後續樓市回歸平穩過程中若超預期降溫,部分償債壓力較大房企或面臨資金鍊斷裂風險。

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