[光大證券]流動性管控和海外債依賴

2019-08-06 16:47:20

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-06
  • 報告類型:宏觀報告
  • 發布機構:天風證券

  事件:8月5日,人民币兌美元離岸、在岸彙率雙雙破7。

  點評:我們認為彙率變動對房地産的影響體現在兩個方面:◆第一方面是對流動性和資金成本的影響當前美國正在降息(美國聯邦儲備委員會7月31日宣布将聯邦基金利率目标區間下調25個基點到2%至2.25%的水平),在人民币彙率“守7”非必要之後,如後續國内跟随美聯儲降息,那麼就整體而言,對地産這類資金密集型的行業影響相對是正面的。

  也許正是因為這個原因,我們看到當前監管層全面收緊了房地産行業融資,以防金融資源快速向地産集中。5月銀保監會下發23号文;6月郭樹清主席在陸家嘴論壇提出房地産融資擠壓實業;7月6日銀保監會約談部分信托公司要求控制房地産信托業務增速;7月12日發改委發文管控房企外債;7月20日信托貸款繼續受到窗口指導;7月31日銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會提出保持個人住房貸款合理适度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理财、委托貸款等渠道流入房地産的資金管理,加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管。當前全國首套、二套房貸平均利率觸底反彈,部分熱點城市比如杭州,對按揭貸款同時進行量和價的全面管控。

  從整個地産融資全局來看,2019年1-6月到位資金增速(+7.2%),與2018年全年到位資金增速(+6.4%)相比,整體表現穩健,但結構分化明顯。2019年H1行業到位資金主要由銀行信貸投放作支撐。展望全年,房地産貸款投放審慎管理,多種融資渠道邊際收緊,銷售回款持續回落,預計行業資金面壓力将持續擡升。

  當前房地産行業資金面全線趨緊,房企融資管控趨嚴,AA地産債信用利差反彈,各等級地産債的超額利差出現明顯分化,AA+和AA上漲明顯(數據來自光大固收)。

  ◆第二方面是對房企利潤的的影響首先,彙率貶值會明顯影響外債占比高房企的利潤,包括支付外債利息及償還當年到期外債金額(現金變動)和長期外債的彙兌損益(非現金變動);故此,對于外債占比較高的房企,較大的彙率變動對其估值将産生較明顯的影響。

  對此我們認為監管層是有預警的。2018年6月,發改委發文規範地産企業境外發債資金用途,在保障“借新還舊”的同時限制房企過度提高外債比例;今年7月12日,發改委再次發文對房企發行外債加強管理,規定其用途隻能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務,同時需要加強信批以及說明用途。

  2017年、2018年、2019上半年,内地房地産企業發行外債金額分别約為2855億、3452億、2526億(統一折算為人民币)。

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