上海自貿區新片區調整購房資格,多家開發商“潛伏”臨港新城!

綜合2019-08-07 10:58:09來源:中房網

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  中房網訊 8月6日,國務院印發《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》,同意設立中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區,并公布了新片區先行啟動區域四至範圍,以及新片區總體方案。

  新片區的規劃範圍是:上海大治河以南、金彙港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域設置新片區。至此,備受各方關注的上海自貿區新片區揭開面紗。

  國務院新聞辦公室也在8月6日舉行新聞發布會,介紹上海自貿試驗區新片區總體方案有關情況,并答記者問。其中,臨港新片區的購房政策調整也成為市場關注的焦點之一。

  放松限購政策意在吸引人才

  據了解,目前上海市嚴格執行的是2016年3月發布的“滬9條”調控政策,根據這一政策,非上海戶籍居民家庭購房需要繳納社保滿5年及以上。

  而此次放開限購僅針對自貿區新片區,即上海臨港地區,上海其他區域的房産政策沒有變化。具體政策包括人才“居轉戶”年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年。對于非本市戶籍人才購房資格,由居民家庭調整為個人。而且,新片區購房需要繳納個稅或者社保年限由5年縮短到3年。

  上海市委常委、常務副市長陳寅在發布會上透露,在打造更具吸引力的人才發展環境上,主要是聚焦吸引國内和國際各方面的人才,上海提出了多項政策,包括人才“居轉戶”(居住證轉戶籍)年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年。對于非本市戶籍人才購房資格,由居民家庭調整為個人。而且,原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年,新片區縮短到3年。同時,在資金方面,上海将設立新片區專項發展資金,5年出資總規模不少于1000億,重點支持新片區内的高端人才、基礎設施建設等各方面。

  事實上,今年6月份,上海市副市長陳寅就指出,将設立自貿區新片區(主要是在臨港地區),将對标國際最高标準、最富競争力的制度創新,同時在産業上要有突破。即賦予臨港地區新使命、新任務。而此次臨港地區放開限購,僅是對新片區發展的支持舉措之一。

  萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示,這主要是為吸引外國人和高端人才落戶臨港片區,為新片區帶來更多的住房購買需求。楊悅晨認為,政策之下,臨港的商辦項目也将獲得市場關注,更多企業會選擇臨港作為辦公場所。因此,無論是臨港的住宅還是商辦市場都将随着加入自貿區而獲得更大的發展空間。

  58安居客房産研究院首席分析師張波指出,這一區域距離上海中心較遠,其購房人群以自住為主,區域主打“産城融合”。此次政策的推出,實質是解決區域内工作人群的居住問題,與房地産調控本身的關聯度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城這些熱門闆塊,臨港新城明顯在發展速度上稍遜一籌。

  上海房價的“窪地” & 産業的“必争之地”

  實際上,在距離上海市中心人民廣場75公裡的臨港新城片區是在本世紀初填海圍城而成。此後,區域内S2建成、東海大橋通車、洋山開港、四大開發公司南下、産業區崛起、16号線貫通、特斯拉進駐……孤懸東南海濱的臨港逐漸有了新城的景象,中船、西門子、商飛、瓦錫蘭、馬士基、DHL、上海電氣、上海汽車等國内外著名産業集團和物流企業紛紛進駐。如今,臨港片區已經成為汽車、船舶、航空、海洋等産業的“必争之地”。

  據了解,上海自貿區之前面積為120.72平方公裡,範圍涵蓋外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區、金橋出口加工區、張江高科技園區和陸家嘴金融貿易區等七個區域。而新批準的加入上海自貿區的臨港片區,将先行啟動南彙新城、臨港裝備産業區、小洋山島、浦東機場南側等區域,面積為119.5平方公裡。

(臨港地區規劃圖 圖片來源:臨港新城官方微信)(臨港地區規劃圖 圖片來源:臨港新城官方微信)

  根據港新城官方微信公衆号最新介紹,臨港地區規劃面積343平方公裡,人口68萬,由國際未來區(主城區)、智能制造區(重裝備産業區、奉賢園區)、統籌發展區(主産業區)、智慧生态區(綜合區)及海洋科創城(自貿區、科技城、大學城)等功能區域組成。

一手住宅

  而一直以來,上海浦東臨港闆塊就是上海房價的“窪地”,易居研究院發布的中國百城房價報告相關數據顯示,今年1至7月,臨港新片區的平均成交均價為每平方米28529元,臨港的房價遠遠低于上海市區的水平。與此同時,臨港其他地區尤其是偏離地鐵沿線的地區房價更為便宜。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,新片區發展方案出台後,要針對具體人才的購房形成各個全面和清晰的政策,預計近期咨詢的人相對會比較多。而且值得注意的是,放松限購僅僅是針對特定人才。實施相關政策更應該理解為對人才發展環境和吸引力的打造,是提升自貿區競争力的重大舉措,具體落實中依然堅持“房住不炒”的導向。

  多家開發商“潛伏”

  根據上海中原研究院統計,臨港新城一手市場供應穩定,2016~2017年市場需求旺盛,目前市場供大于求,尤其是2018年四季度房企集中推盤,市場選擇變多;與張江、祝橋、惠南等闆塊項目相比,臨港價格優勢明顯,月均去化套數201套,遠超周邊闆塊100餘套。

  臨港新城及周邊待上市項目與地塊數量共9個,潛在供應套數約3277套,貨值84.5億元,分布集中于臨港主城區與海灣藍灣國際社區,其中綠城上海誠園、萬科金域藍灣鹭語墅潛在供應套數排名靠前,貨值超11億元。

  據臨港新城官方微信公衆号2018年7月的介紹,臨港現有常住人口約30萬人。從目前的常住人口來看,對于區域内樓盤項目的銷售拉動相對有限,即使取消限購,短期市場不會有所好轉。但未來會有更多産業人口導入,對于區域内的住房需求會持續提升。

  據了解,目前已經入駐臨港的品牌房企,包括港城、綠地、萬科、保利、陸家嘴、中建、港城等,而其中港城是名副其實的臨港“地主”,在該片區擁有大量土儲。

(臨港新城片區樓盤項目情況 數據來源:上海中原研究院)(臨港新城片區樓盤項目情況 數據來源:上海中原研究院)

  在同策咨詢總監張宏偉看來,該區位有一定的去庫存壓力,從樓市角度來說,本次放開房産限購政策是一個去庫存的機會。而對房企來說,臨港放開限購之後,如果需求增加,就有開發商願意投資。

  張波告訴記者,這一政策對房企會形成一定影響,自貿區臨港新片區未來的土地市場關注度或将提升。臨港新片區有了明确的、更高的定位,豐富了戰略定位,突出了産業發展之後會帶來更多人群,同步提升了居住需求,因此區域内的土地供量也會提升。但值得關注的是,由于上海的限價政策還在持續,對于房企在區域内拿地也會産生一定的心理影響。

  “投資與否要取決于供求關系。”某位TOP10房企高管表示,企業最終會不會投資,怎麼投資,還要看售價和政府限價邏輯。如果限價低,地價高,就會打擊企業的積極性。隻要有合适的價格和利潤就行,不一定賣高價。支持闆塊發展,吸引人才是這個政策的初衷。

  來源:每日經濟新聞、證券時報,中房網綜合整理

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