深中國際裝飾城涉嫌售後返租 中間人幫助拿地

餘燕明2019-07-29 11:04:09來源:中國經營報

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  7月20日,港星任達華在廣東中山參加居然之家中山店開業活動時,意外遇刺受傷,目前接受手術後已經出院。

  後經警方調查通報稱,精神病學專家對嫌疑人陳某進行精神檢查和初步醫學診斷,其存在精神障礙,案件詳情仍在進一步偵查。

  事發後,據傳任達華實屬誤傷,事件起因于開發企業拖欠項目工程款。不過,之後這家開發企業對外回應稱“不存在拖欠工程款情況”。

  涉事的居然之家中山店,實際上是由居然之家租賃了位于廣東中山火炬開發區的深中國際裝飾城項目部分商業物業,交由其統一運營管理,這也是居然之家進入廣東中山的第一家門店。

  深中國際裝飾城(備案名為“華科商業中心”)在2019年繼續被列入了廣東省、中山市兩級政府重點建設項目計劃。

  據《中國經營報》記者了解,作為省市兩級重點建設項目,目前仍然在售的深中國際裝飾城,存在售後返租的情形。

  另據記者進一步獲悉,該項目開發企業當初通過一名中間人低價獲取了這宗幾乎屬于定制的土地,并向中間人支付了數百萬元巨額費用,甚至為了感謝這名中間人幫助拿地,私下協議約定與其對半分成4187萬元的政府補助資金。

  售後返租、返本銷售

  深中國際裝飾城項目對外宣稱其由注冊設立于香港的華科國際控股集團有限公司(下稱“華科集團”)開發建設,且深中國際裝飾城的開發主體中山市恩典商業投資管理有限公司(下稱“恩典公司”)隸屬于華科集團。

  不過據記者查詢了解,恩典公司與華科集團并無股權上的隸屬關系,恩典公司由林乃科、林成賢、林恩、林乃年4名自然人股東直接持有,其中實際控制人林乃科持有恩典公司80%股權。

  記者輾轉聯系到持有恩典公司10%股權的林成賢,他的職務是恩典公司的董事兼總經理,記者向其求證深中國際裝飾城項目是否欠付工程款等問題,他對此不置可否。

  記者從中山市住房和城鄉建設局了解到,目前恩典公司開發建設内容為深中國際裝飾城項目一期,建設規模約為12萬平方米,共計包含5棟樓。該項目一期在2016年9月底取得了施工許可,并在2019年1月底完成了驗收備案。

  深中國際裝飾城項目一期的施工單位為中興建設有限公司,據稱這是一家從江蘇起家、擁有房屋建築特級資質的建築業企業。記者也聯系到中興建設有限公司的一位核心人士,向其求證深中國際裝飾城項目是否存在拖欠工程款情形,該人士對此也三緘其口。

  2016年12月~2018年6月,恩典公司共分5次分别取得了深中國際裝飾城項目一期全部5棟樓的預售許可,批準預售合計2451套房源。

  據記者了解,恩典公司對外銷售的深中國際裝飾城項目一期低層商鋪房源,一直存在售後返租的情形。

  一位知情人士介紹,投資者購買深中國際裝飾城項目的低層商鋪後,同時簽訂為期10年的委托經營管理合同,并承諾前3年為固定收益,設定固定收益率為4%、5%、6%,合計為總房款的15%,後7年租金則在一定幅度内按年遞增,投資者與托管企業将按照9∶1的比例分成租金。

  但是,投資者購買商鋪房源後的前3年,開發企業并非按期向投資者支付總房款4%、5%、6%比例的收益,而是在投資者購房時,一次性抵扣掉15%總房款,相當于投資者以85%的折扣價格購房。

  目前,深中國際裝飾城項目一期在2019年1月底已經完成竣工驗收,但據記者了解,該項目售後返租的銷售策略實施已久,也依然存在返本銷售的情形。

  另外,尤其值得注意的是,上述知情人士透露,投資者将與一家名為“中山市華夏智彙市場經營管理有限公司”(下稱“華夏智彙”)的企業簽訂10年期委托經營合同,而不是深中國際裝飾城項目的開發企業恩典公司。

  雖然投資者與華夏智彙簽訂了10年期委托經營管理合同,但由于前3年約定的合計15%固定收益已從總房款當中一次性抵扣掉,實際上委托經營管理的前3年,華夏智彙不會向投資者支付任何租金收益。

  深中國際裝飾城項目一期在售後返租的銷售策略上,作為委托經營管理方的華夏智彙與作為開發主體的恩典公司之間,進行了股權上的隔離安排。

  據記者查詢了解,華夏智彙是由一個名為“吳維跑”的自然人獨資持股的私人企業,除了華夏智彙之外,吳維跑名下僅有一家名為“中山火炬開發區蒸霸天下快餐店”的企業,注冊資本5萬元,并無其他任何從事商業委托經營管理企業或經驗。

  但是,記者注意到,根據工商登記備案信息,華夏智彙與恩典公司在工商登記時留有的聯系電話、郵箱等聯系方式完全一緻。

  中間人幫助低價拿地

  據公開信息顯示,深中國際裝飾城項目共分三期開發,項目一期總建築面積為12萬平方米,主要業态内容為家居建材精品步行街,包括6萬平方米商業部分、3萬平方米住宅配套及3萬平方米停車位。

  深中國際裝飾城項目二期總建築面積為10萬平方米,主要業态内容為居然之家體驗中心,是品牌雲集、貨品海量的一站式采購中心;項目三期總建築面積6萬平方米,即超高層雙子塔樓,為華科中心,是集總部經濟、高檔酒店、寫字樓于一體的地标性建築。

  根據《廣東省2019年重點建設項目計劃》的相關安排,深中國際裝飾城項目總投資預算為10億元。

  據項目官方備案信息,深中國際裝飾城項目總用地面積為5.42萬平方米,地上總建築面積20.55萬平方米,其中展示中心建築面積8萬平方米、商業廣場建築面積5.37萬平方米、辦公樓建築面積4.08萬平方米、酒店建築面積9810平方米、公寓建築面積2.12萬平方米,另外地下車庫建築面積4.22萬平方米。

  恩典公司在2013年7月中旬以底價1.24億元取得了深中國際裝飾城項目用地,按照該宗地塊出讓時規劃計容建築面積計算,成交樓面價不到574元/平方米,這是當時中山市火炬開發區出讓成交土地中極低的樓面價水平。

  據悉,2013年,中山市火炬區集中出讓了多宗商業及住宅用地,其中商業地塊平均成交樓面價約為750元/平方米,住宅地塊平均成交樓面價則超過了1100元/平方米。

  目前,深中國際裝飾城項目一期的市場類商鋪的平均售價達到了3.5萬元/平方米以上,商住公寓平均售價約為2.5萬元/平方米,相比當初不到574元/平方米成交樓面價,恩典公司預計獲利頗豐。

  深中國際裝飾城項目用地的土地用途為商業用地,出讓年限為40年。按照當年土地開發建設要求及競買人的資格要求,該宗地塊幾乎就是一宗屬于定制的開發用地。

  中山市國土部門在挂牌條件裡明确,該宗地塊必須用于興建大型家具銷售中心,具有經營和銷售家具資質的公司或企業方可參加競投,不接受自然人或聯合競投。

  據記者從相關信源處獲悉,通過一名中間人的幫助,恩典公司得以低價取得深中國際裝飾城項目的開發土地。

  2012年9月份,林乃科與林成賢分别持股77.5%、22.5%的陽江市華科市場投資有限公司(下稱“陽江華科”)與這名中間人簽訂了一份《項目合作協議》,約定由這名中間人協助陽江華科取得居然之家項目地塊的土地使用權,并将其與居然之家簽訂的《租賃合同》一并轉讓給陽江華科。

  而陽江華科在中山成立開發公司單獨摘牌上述土地後,将向這名自然人支付500萬元(2013年7月份雙方簽訂《項目合作補充協議》調整為338萬元)費用。

  另外,為了感謝這名中間人的幫助,協議當中還約定陽江華科在收到政府返還的項目扶持資金2187萬元與總部經濟支持資金2000萬元後,其中50%的資金款項将會支付給這名中間人。

  據記者從相關信源處進一步獲悉,早在2012年9月份之前,居然之家已經與這名中間人所控制的一家企業簽訂了《租賃合同》,而當時深中國際裝飾城項目地塊并未挂牌出讓,這意味着該宗地塊實際上屬于為居然之家進入中山定制的開發用地。

  而陽江華科與這名中間人簽訂《項目合作協議》後,一直到2014年11月份,居然之家才正式與這名中間人所控制企業解約,轉而與恩典公司合作。

  如果政府向深中國際裝飾城返還了上述2187萬元項目扶持資金及2000萬元總部經濟支持資金,加上之前支付的338萬元費用,這名中間人将從中直接獲利2431.5萬元。

  記者為此向林成賢求證這名中間人在深中國際裝飾城項目開發過程中起到的作用,以及最終向其支付費用情況,截至發稿,林成賢暫未回複。

  此外,《中國經營報》記者注意到,深中國際裝飾城項目地塊在2013年7月份出讓時,中山市國土部門在挂牌文件裡明确約定,該項目地塊應在2015年2月19日之前開工,并在2018年2月18日之前竣工。

  但最終,深中國際裝飾城項目一直拖延到2016年9月底才取得項目一期的施工許可,2019年1月底該項目一期才完成竣工驗收。

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