時代中國上半年銷售額增速放緩 九成土儲來自廣東城市布局失衡

江楚雅2019-08-08 09:48:36來源:長江商報

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  “去年定的目标是五百多億元,最後實現了六百多億元,今年定750億元,有可能做到800億元,就是在向1000億元靠攏。”年初的業績發布會上,時代中國(1233.HK)董事會主席、行政總裁兼執行董事岑钊雄就表示時代中國正在加速靠攏千億房企。

  根據業績報告,2019年上半年,時代中國實現合同銷售約為312.3億元,同比增長20%,總建築面積約為206.4萬平方米,同比增長36.9%,累計銷售均價15131元/平方米,低于2018年同期的17240元/平方米。但從完成度來看,僅完成全年銷售目标的約41.6%。

  為快速進入千億陣型,今年上半年時代中國積極拿地,新增土儲與拿地金額已超去年全年。不過,早在幾年前就提出全國化布局的戰略規劃有些失衡,超過90%的項目仍重倉在廣東省。

  一位知名房産研究人士對長江商報記者表示,類似銷售數據的完成表現不太好,和市場沖擊等因素有關,尤其是二季度市場繼續降溫,這對于此類房企的去庫存是有壓力的。從實際過程看,上半年很多房企其實還面臨庫存增加等風險,所以類似企業在完成千億目标方面确實是有壓力的。

  業績增速放緩

  在房地産市場整體走弱的背景下,時代中國的業績創出新高,銷售額、營業額、毛利、淨利潤等多項業績核心指标大幅提升。

  8月5日,時代中國發布2019年中期業績公告稱,公司于期内實現合同銷售額312.3億元,同比增長20.1%,完成年度目标750億元的42%;實現銷售面積206.4萬平方米,同比增長36.8%,銷售均價為15131元/平方米。公司上半年實現營業收入159.4億元,同比增長52.2%。

  由于新增了毛利率較高的城市更新業務、産品确認收入,時代中國利潤水平也有了部分提升。今年上半年,時代中國實現毛利51.87億元,同比增長75.5%;毛利率同比增加4.3個百分點至32.5%;股東應占核心淨利潤同比增長43.8%,股東應占核心淨利率微降0.6個百分點至10.7%。

  在此前3月13日舉辦的2018年度業績會上,時代中國集團管理層宣布2019年其銷售目标為750億元,年增長率約為23.76%。按此計算,該集團于今年上半年的目标完成率為41.6%。

  不過,相比于去年同期53%的銷售額增速,今年20%的增速在城市限價及融資收緊的政策背景下略顯疲态。根據克而瑞統計數據顯示,今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%,時代中國的目标完成率低于行業平均值。

  排名方面,公司在全口徑銷售排行榜中從去年底的46位,輕微下降至49位。對比其他重點布局大灣區的房企,公司的銷售增速明顯遜于同行。

  克而瑞分析稱,考慮到時代中國7月份合同銷售金額55.82億元,公司仍需完成至少381.88億元才能達到全年750億元的銷售目标。這意味着時代中國在未來5個月需加快推盤節奏,平均每月最少達到76.4億元的銷售額。

  2020年是公司沖擊千億的關鍵時刻,未來雖有舊改項目陸續轉化結轉成高質量利潤的機遇,但考慮到動遷的不确定性及全國化後尚需考核的成本管控能力,公司是否有能力高質量地完成千億目标,将影響到投資者對公司長遠發展的信心。

  财務方面,報告期内,時代中國的資産負債率同比增長1.4個百分點至76.4%,合同負債同比增長11.4%至212.0億元,占總負債的19.1%。時代中國的期末現金約220.0億元,超兩倍于100.7億元的一年内到期負債,現金短債比2.2,償債壓力較小。

  九成土儲來自廣東

  為快速進入千億陣營今年上半年,時代中國積極拿地增加糧倉。

  2018年,時代中國共購入23幅地塊,土地收購成本總額約為人民币129.67億元,預計總建築面積319.7萬平方米。

  在最新發布的中期業績公告中,2019年前6個月,時代中國以約187.59億元的總成本通過公開招拍挂、城市更新、一級開發、合作及收購等模式購入21塊土地。

  不僅超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額,如果再對比今年3月份董事會主席、行政總裁兼執行董事岑钊雄給出的約302億元預算,單單半年時間,時代中國的拿地金額占比就超過60%。

  除了在投資拿地上重新回歸積極之外,城市更新的轉化也在陸續為時代中國提供新的土儲面積。今年上半年,時代中國成功轉化了4個城市更新項目,數量與去年全年持平,新增總貨值近319億元。

  此外,公司上半年拿地的溢價率皆在33%以上。未來公司要确保企業在高于30%的毛利水平,仍要看未來的新增拿地成本及舊改項目轉化情況。根據中國指數研究院數據,1-6月,全國300城住宅用地溢價率為20%,高于去年年底13%。

  值得注意的是,起于廣東的時代中國在全國化布局上還稍顯滞後。截至2019年6月30日,時代中國共擁有120個處于不同階段的主要項目,其中113個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市,4個位于湖南省長沙市,2個位于四川省成都市,1個位于浙江省杭州市。

  其中,截至2019年6月30日,時代中國總的土地儲備面積約為2307.5萬平方米,廣東省占比超過90%,長沙、成都、杭州合計占比僅為9.6%。在今年上半年的土地拓展中,廣東省之外的城市新增4個項目,去年僅1個,但是全國化布局仍顯緩慢,其項目布局仍顯“失衡”。

  克而瑞認為,雖然大灣區政策利好仍處于釋放的階段,但在市場預期轉冷,投資情緒謹慎,及融資逐漸收緊的大環境下,公司将同時面臨增長規模與增長質量的考驗。

  一位業内人士向長江商報記者分析稱,加速拿地或和此前銷售業績不錯有關,實際上整體上看,很多房企需要積極研究對此前拿地項目的消化。另外此類城市布局持續失衡,也說明需要反思拿地投資策略。

  對于下半年的拿地計劃,岑钊雄表示,将按照銷售回款按比例做出土地購買和支出的安排。他還表示,當前公司土儲已足夠支持公司今後三至五年的發展,在繼續聚焦大灣區的同時,也正逐步進駐粵東粵西以及成都、杭州等有增長潛力的地區。

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